Nội dung chính
Quy định mới về thủ tục đầu tư nhà ở xã hội vừa ban hành tạo bước ngoặt lớn, cho phép chủ đầu tư chủ động lựa chọn quy trình thẩm định để tối ưu thời gian và chi phí.
Văn bản số 5844/BXD-QLN của Bộ Xây dựng không chỉ là một hướng dẫn kỹ thuật đơn thuần mà được giới chuyên môn đánh giá là một “cuộc cách mạng” về tư duy quản lý. Thay vì áp đặt một quy trình cứng nhắc, cơ quan quản lý hiện nay đã chính thức công nhận quyền lựa chọn cơ chế ưu đãi đặc thù cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội (NOXH).
Bước ngoặt pháp lý: Quyền “tự quyết” của chủ đầu tư
Điểm cốt lõi của hướng dẫn mới là xóa bỏ tình trạng “một size cho tất cả”. Tùy vào năng lực quản trị và khẩu vị rủi ro, doanh nghiệp phát triển NOXH có thể linh hoạt lựa chọn một trong hai lộ trình để được miễn giấy phép xây dựng:
Phương án 1: Tự thẩm định theo Nghị quyết 201/2025/QH15
Đây là lựa chọn tối ưu cho những chủ đầu tư có năng lực chuyên môn cao và muốn đẩy nhanh tiến độ tối đa. Doanh nghiệp tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và tự chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật. Lợi ích lớn nhất là lược bỏ hoàn toàn khâu chờ đợi phê duyệt từ cơ quan nhà nước ở giai đoạn khởi đầu.
Phương án 2: Thẩm định tại cơ quan chuyên môn theo Luật Xây dựng 2025
Đối với những doanh nghiệp cần một “bảo chứng” kỹ thuật và pháp lý chắc chắn từ phía cơ quan quản lý, việc đề nghị Sở Xây dựng địa phương thực hiện thẩm định là lựa chọn an toàn. Khi đó, doanh nghiệp vẫn được hưởng cơ chế miễn cấp phép xây dựng nhưng có sự xác nhận chính thức từ cơ quan chức năng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định đây là động thái “tháo gỡ trúng và đúng”, trực tiếp giải quyết những vướng mắc cốt lõi mà doanh nghiệp NOXH đã gặp phải trong nhiều năm qua.
Tối ưu hóa vận hành: Lồng ghép PCCC và rút ngắn thời gian khởi công
Một trong những “nỗi ám ảnh” của các chủ đầu tư là thủ tục Phòng cháy chữa cháy (PCCC). Bộ Xây dựng đã cho phép lồng ghép thẩm định thiết kế PCCC thực hiện đồng thời với quá trình cấp phép xây dựng hoặc thẩm định chuyên môn. Thời hạn xử lý được ấn định tối đa 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, loại bỏ tình trạng chờ đợi vô thời hạn.
Theo phân tích từ ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại và Xây dựng Lê Thành, việc miễn giấy phép xây dựng có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian khởi công từ 3-4 tháng. Trong lĩnh vực bất động sản, 4 tháng chờ đợi không chỉ là thời gian, mà là chi phí lãi vay khổng lồ và rủi ro biến động giá vật liệu xây dựng.
Với quy định mới, ngay sau khi có kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, chủ đầu tư có thể khởi công ngay. Các thủ tục về môi trường, hạ tầng kỹ thuật có thể thực hiện song song, giúp dự án về đích sớm hơn.
Góc nhìn chuyên gia: Thách thức từ thực tiễn triển khai
Dù khung pháp lý đã thông thoáng, nhưng giới chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại về hiện tượng “bình mới rượu cũ”. Ông Lê Hữu Nghĩa cảnh báo rằng nếu các Sở Xây dựng địa phương vẫn yêu cầu hoàn tất 100% các thủ tục phụ (như môi trường, PCCC) trước khi khởi công, thì ý nghĩa của việc miễn giấy phép xây dựng sẽ bị triệt tiêu.
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp dù có văn bản hướng dẫn từ Bộ nhưng vẫn bị địa phương trả lời “không được” do tâm lý sợ sai hoặc thiếu thống nhất trong quan điểm thanh tra. Điều này tạo ra một rào cản vô hình, khiến chính sách khó đi vào cuộc sống.
Lời khuyên cho chủ đầu tư: Trong giai đoạn chuyển giao này, doanh nghiệp cần chủ động đối chiếu kỹ năng lực nội bộ để chọn phương án tự thẩm định hay thẩm định chuyên môn. Đồng thời, cần thiết lập kênh làm việc chặt chẽ với cơ quan quản lý địa phương để đảm bảo sự đồng bộ trong thực thi.
Để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần một cơ chế giám sát chặt chẽ việc thực thi tại địa phương, đảm bảo rằng sau khi thẩm định kỹ thuật, doanh nghiệp được khởi công ngay và hoàn thiện các thủ tục song song trước khi đưa công trình vào sử dụng.
Theo bạn, việc cho phép chủ đầu tư tự thẩm định dự án NOXH có tiềm ẩn rủi ro về chất lượng công trình hay không? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận bên dưới!
