Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một môi trường vay vốn thắt chặt và lãi suất cao hơn so với các ngành khác.

Bất động sản không được ưu tiên vay vốn trong hệ thống ngân hàng

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, chỉ có nhà ở xã hội và khu công nghiệp được xem là ưu tiên vay vốn. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp phải chịu mức lãi suất cao hơn, làm tăng chi phí triển khai dự án.

Hệ số K – rào cản tài chính lớn nhất

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch GP Invest) nhấn mạnh việc thiếu hệ số K đang gây lo ngại cho doanh nghiệp. Khi chưa có quy định cụ thể, các nhà đầu tư không thể ước tính chi phí đất thực tế, khiến tiến độ dự án chậm lại.

Bảng giá đất và mức giá cao ngất ngưởng

Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá đất lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng. Đây là kết quả nhân bảng giá 2014 với hệ số điều chỉnh mới, tạo ra áp lực giá đất khổng lồ cho các dự án.

Những khó khăn khác ảnh hưởng đến dự án

Giải phóng mặt bằng vẫn là “điểm nghẽn” lâu dài. Nếu địa phương không quyết liệt thực hiện, thời gian giao đất tới khi nộp tiền sử dụng đất có thể kéo dài tới 6 tháng.

Đồng thời, lãi suất ngân hàng trong 2 tháng gần đây đã tăng hơn 2%, làm giảm sức mua của nhà đầu tư và người mua nhà.

Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải pháp pháp lý mới

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254 nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong Luật Đất đai, gồm 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:

• Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước có thể thu hồi phần đất chưa chuyển giao khi dự án đã hoàn thành trên 75% diện tích và người dùng.
• Thu hồi đất khi bồi thường: Bổ sung các trường hợp loại trừ như dự án khẩn cấp, dự án quốc gia, hay dự án tái định cư tại chỗ.
• Đấu giá/đấu thầu: Không còn yêu cầu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu.
• Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Đơn giản hoá việc lựa chọn hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính: Ví dụ, giảm tiền sử dụng đất đồng loạt sẽ không cần thủ tục xin giảm riêng.

Đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo năm

Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi đề nghị thêm phương án trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và dễ dàng thế chấp quyền sử dụng đất với phần tiền thuê đã nộp.

Lãi suất vay bất động sản dự kiến tăng mạnh

Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 dự kiến tăng 22% – cao hơn mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, cho vay đầu tư bất động sản tăng 24% và cho vay mua, sửa nhà tăng 14‑15%.

Mặc dù các doanh nghiệp đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu (tăng 40% so với 2024), tổng dư nợ bất động sản vẫn chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, tạo áp lực lên lãi suất.

Định danh bất động sản – công cụ ngăn đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản) giới thiệu Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản được định danh bằng mã số duy nhất, gắn với thông tin dự án, vị trí, và quyền sử dụng đất. Hệ thống này giúp minh bạch giao dịch, giảm hiện tượng “hai giá” và hạn chế đầu cơ.

Đồng thời, môi giới sẽ được định danh cá nhân thay cho giấy chứng chỉ hành nghề, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

Nhận định và khuyến nghị

TS Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần:

• Thận trọng trong việc mở rộng quy mô dự án, đặc biệt là phân khúc cao cấp.
• Tập trung vào nhà ở trung cấp, xã hội và các sản phẩm phù hợp túi tiền, nơi còn thiếu hụt nghiêm trọng.
• Chủ động nắm bắt các thay đổi pháp lý (Nghị quyết 254, Nghị định 357) để tối ưu chi phí và thời gian triển khai.

Những biện pháp này, kết hợp với chính sách lãi suất và thuế linh hoạt, sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam duy trì ổn định trong bối cảnh lãi suất tăng và chi phí đất cao.