Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua một giai đoạn khó khăn với tình trạng mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã giảm liên tục từ năm 2018 đến 2023. Cụ thể, từ hơn 20 nghìn căn hộ vào năm 2018, đến năm 2023, con số này chỉ còn khoảng 10 nghìn căn hộ mở bán mới. Sự sụt giảm này đã tạo ra một áp lực lớn lên thị trường.

Tuy nhiên, vào đầu năm 2024, thị trường đã có dấu hiệu tích cực khi nguồn cung căn hộ tại Hà Nội bắt đầu tăng trưởng trở lại. Xu hướng tăng này đã tiếp tục duy trì đến thời điểm hiện tại. Trong cả năm 2024, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, đây là con số cao nhất trong giai đoạn 5 năm qua. Không chỉ dừng lại ở đó, trong nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ cũng đã được đưa ra thị trường, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Hà Nội.

Dù nguồn cung căn hộ đã tăng, nhưng cơ cấu nguồn cung ngày càng cho thấy sự lệch pha so với nhu cầu thực tế của thị trường. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân đang có xu hướng giảm, trong khi phân khúc cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn. Điều này đặt ra thách thức cho việc đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình.

Để giải quyết tình trạng mất cân đối cung – cầu, các chuyên gia và nhà quản lý đang kêu gọi cần có những chính sách và giải pháp phù hợp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản một cách bền vững. Điều này bao gồm việc khuyến khích phát triển các dự án nhà ở giá bình dân, tăng cường quản lý và giám sát thị trường, cũng như hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản để họ có thể đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.

Trong bối cảnh hiện nay, việc cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Bằng cách làm việc cùng nhau và áp dụng các giải pháp phù hợp, hy vọng rằng thị trường bất động sản sẽ dần trở nên cân bằng và ổn định hơn trong tương lai.

Giá đất tăng đột biến do điều chỉnh bảng giá gây ra nhiều hệ lụy cho người mua và doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất mới đã dẫn đến mức giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp. Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh này, VARS nhận thấy lượng giao dịch ‘sôi động’ trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã ‘chững’ lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập, điều chỉnh giá đất. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng giá đất tăng.

‘Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Người trẻ có nhu cầu thực thì chấp nhận mua xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện, ưu tiên dự án có tiện ích nội khu, không gian sống chất lượng’, bà Miền chia sẻ.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể ‘bám sát’ khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch.

Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.

Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang. Theo báo cáo của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước.

Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%. Dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài.

Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi. Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên. Ngoài ra, các dự án ‘ăn theo’ đại đô thị và làn sóng sáp nhập cũng được hấp thụ tốt.

Giao dịch bắt đầu sôi động trở lại tại các tỉnh, thành phía Nam nhờ nguồn cung đa dạng và mức giá hợp lý. Cũng theo VARS, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung.

Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024.

Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán. Trong đó, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Dù thị trường hồi phục, VARS cho rằng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – những nơi có nhu cầu cao nhưng lại chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2.

Giá nhà ở hiện nay liên tục tăng cao do nhiều yếu tố tác động, từ quy định về thuế phí, sự phức tạp của thủ tục pháp lý, đến gánh nặng chi phí tài chính và tâm lý chung của thị trường. Điều này không chỉ gây ra thách thức cho những người muốn sở hữu một căn nhà, mà còn ảnh hưởng đến sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản quý II/2025 tiếp tục chứng kiến giá căn hộ cao, thậm chí có xu hướng tăng tại các thành phố lớn. Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Tại Hà Nội, các dự án cao cấp dù dịch chuyển ra xa trung tâm vẫn duy trì mức giá cao, với mức giá tiệm cận khu trung tâm từ 79,9 – 100,5 triệu đồng/m2. Điều này kéo mặt bằng giá sơ cấp trung bình toàn thị trường lên ngưỡng 80,9 – 130,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng 4 – 6% với dự án mới và 2 – 4% với dự án hiện hữu. Giá bán sơ cấp trung bình của bất động sản khu vực Bình Dương cũ đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2018 – 2020 và có xu hướng tăng nhanh. Báo cáo từ Savills cũng cho thấy trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch thành công, đều tăng so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 14.900 căn hộ mới và 13.100 giao dịch, cho thấy sức hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt.

Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng ấn tượng 16% theo quý và 40% theo năm. Tại Hà Nội, nhiều dự án nằm ở vị trí đắc địa, do các chủ đầu tư uy tín phát triển, khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Mức giá từ 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến. Trong quý III/2025, dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án mới tại những khu vực đẹp được tung ra thị trường, với mức giá chủ yếu từ trên 100 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong ngắn hạn, khó có khả năng giảm mặt bằng giá trung bình căn hộ.

Giá nhà vẫn ‘leo thang’ do nhiều yếu tố, trong đó có sự tăng cao của chi phí đầu vào, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh. Viện Nghiên cứu Tài chính – Bất động sản thuộc Dat Xanh Services dự báo đưa ra 3 kịch bản giá nhà trong 6 tháng cuối năm nay. Dù ở bất kỳ kịch bản nào, từ thuận lợi nhất đến khó khăn nhất, xu hướng chung của giá nhà vẫn là tăng.

Sự tăng giá liên tục, dù là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản nhưng lại tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lý giải hiện tượng giá nhà cao bắt nguồn từ 4 nguyên nhân chính: nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền; chi phí đầu vào tăng cao, nhất là chi phí đất; tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá vẫn phổ biến; và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh tiếp tục đẩy nhu cầu lên cao.

VARS cảnh báo, thực trạng giá nhà cao đang khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Về lâu dài, điều này có thể gây mất cân đối trong thị trường và tạo áp lực cho công tác quản lý nhà nước. Để hạ nhiệt giá nhà và tái cân bằng cơ cấu giá bất động sản trên thị trường, các chuyên gia đồng quan điểm rằng cần cắt giảm thủ tục hành chính, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt cần có cơ chế ưu đãi thuế phí đặc biệt cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.