Nội dung chính
Thị trường bất động sản 2026 đang chứng kiến những chuyển biến tích cực về nguồn cung, điều mà Bộ Xây dựng khẳng định sẽ là chìa khóa then chốt để ngăn chặn tình trạng tăng giá bất hợp lý.
Trong báo cáo cập nhật tại cuộc họp báo thường kỳ quý I/2026, Bộ Xây dựng đã đưa ra những nhận định quan trọng về xu hướng vận động của thị trường. Dù mức giá hiện tại vẫn neo ở vùng cao, nhưng sự cải thiện về số lượng sản phẩm ra mắt đang tạo ra một “màng lọc” tự nhiên, bảo vệ người mua ở thực trước các cơn sốt giá ảo.
Bức tranh nguồn cung Quý I/2026: Tín hiệu phục hồi rõ nét
Dữ liệu thực tế cho thấy thị trường không còn rơi vào tình trạng “đóng băng” nguồn cung. Sự hiện diện của các dự án mới không chỉ đáp ứng nhu cầu mà còn điều tiết tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư.
Chi tiết phân khúc nhà ở và đất nền
Chỉ tính riêng 3 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận 42 dự án hoàn thành với quy mô khoảng 7.871 sản phẩm. Cơ cấu sản phẩm khá đa dạng, bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ: 3.309 căn (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong số dự án hoàn thành).
- Nhà chung cư: 2.449 căn.
- Đất nền: Hơn 2.100 lô.
Đáng chú ý, áp lực thiếu hụt nguồn cung trong trung hạn sẽ giảm bớt khi có tới 1.195 dự án đang trong quá trình xây dựng với quy mô khổng lồ hơn 564.000 sản phẩm. Trong đó, nhà ở thương mại đóng vai trò chủ đạo với 825 dự án (~456.799 căn). Bên cạnh đó, phân khúc đất nền cũng đang được bổ sung thông qua 340 dự án hạ tầng với hơn 103.700 lô đất đang triển khai.
Tiến độ nhà ở xã hội: Nỗ lực hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn
Một điểm sáng trong chiến lược bình ổn giá là sự tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội (NOXH). Hiện cả nước có 737 dự án đang triển khai, cung ứng hơn 701.000 căn, đạt khoảng 70,1% mục tiêu chiến lược. Tuy nhiên, tốc độ hoàn thành thực tế vẫn còn chậm, khi số lượng dự án khởi công và hoàn thành đến nay mới chỉ đạt 0,18% chỉ tiêu năm 2026.
Nghịch lý: Giá neo cao nhưng thanh khoản sụt giảm
Một đặc điểm đáng lưu ý của quý I/2026 là sự phân kỳ giữa mức giá và khả năng giao dịch. Giá bất động sản nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao, tăng nhẹ tại các tâm điểm như Hà Nội, TP.HCM và Khánh Hòa (khoảng 2%), Đà Nẵng và Đồng Nai (trên 1%).
Tại Hà Nội, phân khúc chung cư cho thấy sự điều chỉnh nhẹ. Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2 (giảm nhẹ theo quý), trong khi giá thứ cấp duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này cho thấy tâm lý thận trọng của người mua trước các dự án mới.
Thanh khoản thị trường ghi nhận mức sụt giảm đáng kể:
- Tổng lượng giao dịch đạt 115.650, giảm 24% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm ngoái.
- Giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh hơn 30% theo quý.
- Đất nền giảm hơn 10% so với cùng kỳ.
Vì sao nhà đất “hết cửa” tăng giá bất hợp lý?
Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc nguồn cung tiếp tục được bổ sung sẽ triệt tiêu môi trường cho các hành vi đầu cơ. Khi sản phẩm đủ đáp ứng nhu cầu, giá trị bất động sản sẽ quay về giá trị thực thay vì bị đẩy lên bởi sự khan hiếm giả tạo.
Ngoài ra, ba yếu tố then chốt sẽ thúc đẩy quá trình bình ổn trong năm 2026:
- Khung pháp lý đồng bộ: Các quy định mới sẽ khiến thị trường phân hóa rõ rệt, ưu tiên các dự án minh bạch, đủ điều kiện pháp lý.
- Siết chặt quản lý môi giới: Việc nâng cao tiêu chuẩn hành nghề sẽ loại bỏ những “cò đất” thiếu chuyên môn, hạn chế tình trạng thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin.
- Thanh lọc doanh nghiệp: Những đơn vị yếu kém về tài chính hoặc pháp lý không đầy đủ sẽ bị đào thải, nhường chỗ cho những chủ đầu tư có quỹ đất sạch và năng lực triển khai bài bản.
Góc nhìn chuyên gia và lời khuyên cho người mua
Thị trường bất động sản đang chuyển dịch từ giai đoạn “đầu cơ bằng mọi giá” sang giai đoạn “giá trị thực và bền vững”. Trong thời gian tới, dòng tiền sẽ tập trung vào hai nhóm chính: nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn và đất nền tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư hiện hữu.
Đối với người mua ở thực, đây là thời điểm thích hợp để theo dõi sát sao các dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, thay vì chạy theo những cơn sốt đất ngắn hạn. Sự can thiệp quyết liệt từ cơ quan quản lý và sự gia tăng nguồn cung chính là “liều thuốc” để đưa giá nhà về mức hợp lý hơn.
Bạn đánh giá thế nào về khả năng giảm giá của chung cư tại các thành phố lớn trong năm nay? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận hoặc đăng ký nhận bản tin phân tích thị trường hàng tuần của chúng tôi!
