Đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc nhà nước định giá đất sơ cấp thay vì dựa vào thị trường đang gây ra nhiều tranh cãi. Trong dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp và thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan nhà nước ban hành thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K.
Giới chuyên gia bày tỏ lo ngại rằng việc nhà nước toàn quyền định giá đất mà không có yếu tố thị trường sẽ dẫn đến nguy cơ thiếu minh bạch và tái diễn cơ chế ‘hai giá’ từng xảy ra trước đây. Tình trạng ‘hai giá’ đất là hiện tượng cùng một thửa đất nhưng tồn tại hai mức giá khác nhau: một là giá ghi trong hợp đồng, giấy tờ để tính nghĩa vụ tài chính; hai là giá giao dịch thực tế trên thị trường. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc sử dụng bảng giá đất 5 năm có thể giúp thị trường giảm áp lực tài chính, ổn định tâm lý. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất bỏ qua yếu tố thị trường, dễ dẫn đến nguy cơ làm giảm nguồn thu ngân sách, tạo ra sự bất bình đẳng trong các giao dịch và chậm thích ứng với diễn biến thị trường.
Chuyên gia Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận việc bỏ yếu tố thị trường trong xác định giá đất là bước đi ngược với tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024. Ông lo ngại nếu nhà nước tự định giá đất mà không thông qua đơn vị thẩm định độc lập, lại áp dụng bảng giá đất cố định 5 năm, sẽ tái diễn các bất cập cũ như đền bù thiếu minh bạch, phát sinh hai mức giá và tình trạng lách thuế. Để đảm bảo giá đất sơ cấp hợp lý, vẫn cần thành lập hội đồng định giá độc lập gồm đại diện chuyên gia, tổ chức tư vấn, người dân và doanh nghiệp. Hội đồng này phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, công khai, được cập nhật định kỳ và có cơ chế phản biện xã hội.
Đồng thời, vẫn có những ý kiến ủng hộ đề xuất để nhà nước định giá đất sơ cấp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng việc này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cũng đồng tình với quan điểm để nhà nước định giá đất sơ cấp, kết hợp với hệ số điều chỉnh sẽ giúp ổn định mặt bằng, hỗ trợ mở rộng nguồn cung và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ, người thu nhập thấp.
Việc định giá đất sơ cấp là một vấn đề quan trọng và nhạy cảm, liên quan đến quyền và lợi ích của nhiều bên. Do đó, cần có sự tham gia của nhiều bên liên quan, bao gồm cả chuyên gia, doanh nghiệp và người dân, để đảm bảo rằng giá đất sơ cấp được xác định một cách minh bạch, công bằng và phù hợp với thị trường. https://batdongsan.com.vn/
